KIVETT ÉS NEM KIVETT ZÁRKERT EGY CSOMAGBAN ELADÓ 

Nem ritka, hogy egymás mellett fekvő zártkerti ingatlanokat a tulajdonos csak együtt, egy gazdasági egységként szeretne értékesíteni. A helyzet azonban jogilag lényegesen bonyolultabbá válhat, ha az egyik ingatlan már „művelés alól kivett terület”, a másik viszont  szántóként, rétként, gyümölcsösként stb. szerepel az ingatlan-nyilvántartásban. 

Miért fontos a különbség? 

A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi törvény) alapján az olyan zártkerti ingatlan, ami nem kivett és termőföldnek minősülő része is van (szántó, gyep, gyümölcsös, rét…) mező- és erdőgazdasági hasznosítású földnek minősül. 

Ez azt jelenti, hogy az értékesítésre a Földforgalmi törvény speciális szabályai vonatkoznak, így többek között a szerződést fő szabály szerint ki kell függeszteni az illetékes önkormányzatnál és a jogszabályban  meghatározott személyek elővásárlási jogukkal is élhetnek. 

Ezzel szemben az olyan zártkerti ingatlan, amely az ingatlan-nyilvántartásban „zártkerti művelés alól kivett területként” szerepel, főszabály szerint már nem tartozik a Földforgalmi törvény hatálya alá. Adásvétele a normál módon, kifüggesztés nélkül történhet. 

Eladható-e a kettő egyetlen „csomagként”? 

Elsőre kézenfekvőnek tűnhet, hogy a két szomszédos ingatlant egy szerződésben, egybefoglalt vételáron, oszthatatlan dologösszességként adják el. Így aki él elővásárlási joggal, mindegyik ingatlan vonatkozásában meg kell tennie. 

A Kúria gyakorlata azonban erre fontos korlátot állít. 

A Kúria kimondta, hogy a Földforgalmi törvény 19. § (5) bekezdése szerinti egybefoglalt vételáron történő értékesítés csak akkor alkalmazható, ha az így értékesített ingatlanok mindegyike a Földforgalmi törvény hatálya alá tartozó föld. 

Ennek oka az elővásárlási jog védelme: szerződéses konstrukcióval nem lehet az elővásárlásra jogosultat arra kényszeríteni, hogy a termőfölddel együtt egy olyan másik ingatlant is megvásároljon, amelyre egyébként az elővásárlási joga nem terjed ki. 

Mi lehet a megoldás? 

Ha a felek számára valóban alapvető feltétel, hogy a két ingatlan csak együtt cseréljen gazdát, érdemes még az adásvételi szerződés megkötése előtt megvizsgálni, hogy a mezőgazdasági művelés alatt álló zártkerti ingatlan művelés alól kivonható-e. 

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény 72/E. §-a alapján erre ma már lehetőség nyílhat, ha az adott település önkormányzata rendeletben lehetővé teszi a zártkerti ingatlan művelési ágának művelés alól kivett területként történő bejegyzését. 

Amennyiben a kivonás megtörténik, és a tulajdoni lapon már mindkét ingatlan művelés alól kivett területként szerepel, az adásvétel kifüggesztés nélkül noormál ügymenetben történhet. 

Zártkerti ingatlanok adásvételénél tehát nem elegendő azt vizsgálni, hogy a két terület fizikailag egymás mellett fekszik-e. A tulajdoni lapon szereplő művelési ág alapvetően meghatározhatja az egész ügylet jogi menetét.